Entrevista con Ignacio Morales Lechuga, notario

 

El pasado 8 de julio las diputadas morenistas Martha Ávila y Valentina Batres presentaron al Congreso de la CDMX una iniciativa en materia inmobiliaria para garantizar el derecho a la vivienda frente a la pandemia por Covid-19. Una iniciativa, que en opinión de especialistas del sector, además de ser una agresión antijurídica, muestra el desconocimiento de las legisladoras de que estas contingencias ya están consideradas en el Código Civil y más bien “pareciera” que buscan dividir más a la sociedad y eventualmente promover las invasiones y la incertidumbre legal.

Y es que ésta es la tercera ocasión en que legisladores de la 4T en el Congreso de la CDMX presentan iniciativas como ésta, el año pasado fue la reforma al artículo 60 de la Ley Constitucional de Derechos Humanos, que permitía invadir propiedades y luego la Ley de extinción de dominio.

Siempre consultó sobre esta cuestionada iniciativa al notario Ignacio Morales Lechuga. El ex Procurador General de la República señaló que está reforma es simple y sencillamente inconstitucional, no resuelve la problemática que pretenden resolver las legisladoras, además de que choca con la libertad de contratar, afecta el derecho humano de propiedad privada y, a final de cuentas, daña también el derecho a la vivienda.

Cuestionado sobre si se pueden cambiar las reglas del contrato de arrendamiento, dejar de pagar la renta y permanecer en el inmueble sin ser desalojados, Morales Lechuga señaló que es cuestión de revisar una norma de equidad como es la clausula de “rebus sic instatibus” y saber cómo funciona.

“Actualmente hay una claúsula de equidad, aplicable a todos los contratos onerosos del Código Civil y concretamente al arredamiento, se llama la claúsula de ‘rebus sic instatibus’ o la teoría de la imprevisión, que consiste en que cuando las partes celebran un contrato y las condiciones bajo las cuaes celebraron el contrato cambian bruscamente, las partes tienen derecho también a solicitar un cambio de las reglas del juego como es el caso del inquilino que ocupa una casa habitación y viene un evento extraordinario como la pandemia que estamos viviendo y todos vemos reducidos nuestros ingresos, pues también se antojaría un ajuste en el monto de la renta en forma temporal, provisional mientras dura la epidemia y algún tiempo más. Eso es lo que prevé la cláusula ‘rebus sic instatibus’, por eso le decía yo que es una norma de equidad”.

Destaca que en ese caso, la ley hace un llamado para que se pongan de acuerdo las partes “frente a un evento de este tipo para hacer una reducción en las contraprestaciones de las partes y si no se ponen de acuerdo, el juez los pone de acuerdo, pero todo lo demás sigue rigiendo tal cual, es una cuestión transitoria, temporal. Es una cuestión de equidad por un evento extraordinario, fuera del alcance de las partes, imprevisible para los contratantes pero con esta iniciativa que pretenden lo que se plantea es una situación definitiva, basada en un problema temporal”.

Apunta que esa es la diferencia fundamental, que las reformas que plantean las diputadas son para siempre, y están obligando a que sea un contrato por tres años, afectando la libertad de contratar.

El notario recuerda que el arrendamiento “es una forma social es un contrato que tiene la función social de proveer de vivienda y de cumplir con el derecho humano a la vivienda. Esta iniciativa resulta muy grave porque coloca al propietario como autoridad y el día de mañana, cualquier conflicto entre el propietario y el inquilino va a parar a la CNDH, como si el propietario fuera una autoridad y van a querer que se amparen los inquilinos contra el propietario, como si fuera autoridad”.

Al referirse al tema de los desalojos destaca que en la reforma pretenden que si se perdió el contrato de arrendamiento, se extravió o se lo robaron al propietario, éste ya no podrán desalojar. Además “para desalojar por falta de pago, tiene que avisarle dos meses antes al inquilino, tiene que pagar todo lo que implica el desalojo y además se inflingiría un daño psicológico al desalojado, es decir, equivale a una cuasi congelación de los contratos y de las rentas y aplica a todos los contratos, los anteriores y los actuales. Con lo cual es una disposición en principio de carácter retroactivo”.

Luego de que se dio a conocer esta iniciativa la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios la rechazó, al asegurar no resuelve el problema y sí incentiva eventualmente la promoción de invasiones y la incertidumbre jurídica.

Sobre este particular, Morales Lechuga dio su punto de vista:

“Entiendo que el sector inmobiliario está muy preocupado. Considero que una reforma de éstas, ahuyentaría las inversiones inmobiliarias en México y los que tienen actualmente inversiones en edificios, inmuebles o departamentos en renta, seguramente se inhibirían de seguir invirtiendo.

“Al inhibirse la inversión, bajaría la oferta, al bajar la oferta y aumentar la demanda, porque cada día somos más, vendría un encarecimiento de las rentas, por ausencia de oferta”.

Relata que sucedería algo similar a lo que sucedió en 1976, con las reformas durante el gobierno de Luis Echeverría, “donde se tuvo el efecto de que se encarecieron las rentas, escaseaban los departamentos y había que ir a buscar al estado de México para poder rentar, a pesar de se vivía uno aquí en la ciudad, porque no había en las colonias Roma, del Valle o las colonias más accesibles al centro y los pocos que habían eran carísimas. Las rentas andaban ya en esa época en 14, 15 por ciento del valor del bien, ahorita están en el 7, 8 por ciento. Lo que provocaría una reforma de éstas es duplicar y encarecer las rentas”.

 

 

¿Y dónde queda la propiedad privada?

Frente a esta medida populista, se le preguntó a Morales Lechuga en dónde queda entonces la propiedad privada.

“Es un derecho humano, reconocido por Naciones Unidas, pero pareciera ser que el gobierno trae una especie de desprecio no solamente por el derecho sino en especial por la propiedad privada. Recordemos que la primera tentativa fue presentar una reforma a la ley constitucional de derechos humanos en el artículo 60, que de alguna manera permitía invadir propiedades, apoderarse de ellas y costaba más trabajo sacar a los invasores que liquidar un banco. Esa fue la primera.

“La segunda, aplicar la extinción de dominio a todo aquel que quebrantara o violará sellos de clausura o de suspensión de obras o negocios y ésta última es la tercera. Entonces pareciera que están influidos por un deseo de abolir la propiedad privada, característica de los regímenes socialistas o comunistas, cuyos resultados, ya se observó y comprobó que son un fracaso total y absoluto. Pareciera que eso es lo que los obsesiona”.

Destacó que hoy con la pandemia y antes de la pandemia, ya se venía arrastrando una crisis económica, “cuyos resultados en materia social son el desempleo, el aumento de la pobreza extrema, la destrucción de gran parte de la clase media, cuando menos digo, destrucción temporal. Necesitan apoyo y necesitan ayuda pero corresponde al gobierno federal poner en marcha programas sociales y a nosotros como particulares, sumarnos a estos programas sociales pero no tratar de cargárselos por parte del gobierno, enteramente a los propietarios. Ahí no hay equidad ni tampoco una política pública que se pueda respaldar y respetar desde luego”.

Manifestó su esperanza de que la iniciativa –que fue turnada a las comisiones Unidas de Derechos Humanos y a la de Administración y Procuración de Justicia– no sea aprobada, debido al rechazo que ha generado.

“Aquí hay varias cosas, primero, esperar que no pase la propuesta porque considero que cada día hay más adhesiones a rechazar la misma, que a apoyarla, inclusive de todos los partidos políticos. El segundo punto sería que si llegase a pasar esta iniciativa, los diputados que voten en contra, van a tener que presentar una acción de inconstitucionalidad en contra de las reformas y los particulares tenemos el acceso al juicio de amparo”.

Aseveró que sería muy deseable que Claudia Scheinbaum interviniera para equilibrar las cosas y para que en el partido que lo presentara, “se pudiera retirar la iniciativa y buscar otras fórmulas de solución a través del Instituto de Vivienda, a través de compañías constructoras de vivienda popular; impulsar programas de vivienda popular de las reservas naturales que tenga la ciudad e impulsar la construcción. Acelerar para poder resolver estos problemas, pero hacerlo rápidamente porque que yo sepa, todavía no se ha resuelto el problema de los damnificados de 2017”.

“El gobierno tiene una manera de manejarse con mucha lentitud y en este momento se requiere rapidez, celeridad, capacidad de resuesta para que las cosas vuelvan a la nueva normalidad, lo más pronto posible”.

Para concluir la plática, se le cuestionó que si avanza esta reforma hacía donde iría el gobierno, remató “hay que preguntárselo dos veces, antes del 2021.