La 1ª. Sala de la Suprema Corte de Justicia determinó que es inconstitucional el artículo 2947 del Código Civil para el Estado de Puebla, que establece la validez de una hipoteca constituida por propietario aparente, no obstante  que se haya declarado la nulidad o inexistencia del título de propiedad, base de su constitución. Esto, en razón de que se trata de una medida que restringe de manera desproporcionada el derecho de propiedad de los auténticos propietarios. ADR 6289/2022.

Dicho precepto legal señala que la hipoteca que sea constituida por propietario aparente es válida siempre que el acreedor sea de buena fe, los vicios del título de dominio no se desprendan del Registro Público de la Propiedad y la obligación garantizada tenga su origen en un acto a título oneroso.

Se entiende por propietario aparente al que realiza actos materiales en nombre del propietario. Esta figura surge de un acto jurídico, por ejemplo, del otorgamiento de un poder, de la designación de un depositario o de un tutor.

En el presente caso, Dos personas (Sr. Y Sra. 1 y 2) adquirieron la propiedad de un inmueble, mediante escritura pública inscrita en el registro público de la propiedad. Con posterioridad, estos propietarios supuestamente otorgaron a un tercero (Sr. 3) un poder para pleitos y cobranzas, actos de administración y domino respecto del inmueble.

El apoderado vendió el inmueble, a través de escritura pública, a dos personas (Sr. y Sra. 4 y 5). En ese mismo instrumento se constituye contrato de apertura de Crédito, por parte de los compradores, en una institución bancaria, con el propio inmueble como garantía hipotecaria.

Sr. y Sra. 1 y 2 demandaron en juicio ordinario civil, del Sr. y Sra. 4 y 5, del Banco, del Notario Público y del Registro Público y de la propiedad: a. la nulidad del mandato supuestamente otorgado al Sr. 3; b. la nulidad de la compraventa al Sr. Y Sra. 4 y 5, así como, del contrato de apertura de crédito con garantía hipotecaria; c. La restitución de la posesión del inmueble; d. la cancelación de inscripción en el registro público de la propiedad de la compraventa señalada en el inciso b.; e. Pago de gastos y costas.

Los actores en este juicio ordinario señalaron entre otras cosas, que no conocían al Sr.3, a quien supuestamente le otorgaron el poder con base en el cual celebró la venta del inmueble. Así mismo, que su personalidad fue suplantada, pues nunca comparecieron para su otorgamiento y que sus firmas e identificaciones fueron falsificadas, consecuentemente, tanto, el otorgamiento del poder, como la venta realizada mediante este instrumento, eran nulos e inexistentes, al no haber otorgado su consentimiento.

En la sentencia de primera instancia el juez de la causa resolvió que los actores acreditaron su acción y declaró la nulidad absoluta e inexistencia de las escrituras de otorgamiento del poder y de la compraventa; y, ordenó la cancelación de su inscripción en el Registro Público de la Propiedad.

También estimó que la hipoteca fue constituida de mala fe por el banco, porque el poder presentado por el apoderado (Sr.3), no estaba inscrita en el Registro Público de la Propiedad.

A partir de esta sentencia el asunto fue y vino en apelación y amparo directo en diversas ocasiones, hasta que finalmente llegó a la Suprema Corte en recurso de revisión.

La 1ª. Sala de la Corte señaló que el Código Civil de Puebla establece que la propiedad es un derecho real que faculta a su titular para usar, gozar y disponer de un bien con las limitaciones y modalidades que fijan las leyes. Derecho que está reconocido tanto en la Constitución de nuestro país, como en la Convención Americana sobre Derechos Humanos. En tanto que la hipoteca es un derecho real que se constituye sobre inmuebles o derechos reales para garantizar el cumplimiento de una obligación y su preferencia en el pago.

Por tanto, el multicitado artículo 2947, al establecer la validez de la hipoteca constituida por un propietario aparente a pesar de que con posterioridad se anule el título de propiedad, base de constitución de la hipoteca, impone una modalidad a la propiedad privada de los propietarios auténticos extinguiendo parcialmente sus atributos como propietarios, pues no continúan gozando de las facultades inherentes a su derecho real, debido al poder jurídico que sobre él continua ejerciendo el acreedor de buena fe, con motivo de la prevalencia de la hipoteca.

Artículo que, al ser sometido a un test de proporcionalidad, la 1ª. Sala estimó que el precepto cumple con la primera etapa de éste, pues prevé una incidencia en el derecho a la propiedad privada de los propietarios auténticos.

En cuando a la segunda etapa del test, la Sala consideró que el artículo persigue una finalidad constitucionalmente válida, pues brinda seguridad jurídica a los acreedores de buena fue sobre el adeudo garantizado a través de una hipoteca constituida por un propietario aparente, cuyo título de propiedad posteriormente es declarado nulo; es idóneo porque contribuye a lograr la finalidad que persigue consistente en dotar de seguridad jurídica a los derechos del acreedor de buena fe, pues la hipoteca se mantiene vigente a pesar de haberse declarado su nulidad; Sin embargo, no supera el aspecto de necesidad, debido a que el legislador contaba con medidas alternativas que hubiera podido implementar. Medidas que no afecten el derecho a la propiedad del verdadero propietario y brinden seguridad jurídica al acreedor de buena fe.

La medida impuesta por el legislador resulta injusta y desproporcionada, toda vez que los auténticos propietarios no otorgaron su consentimiento para la constitución del gravamen sobre el bien de su propiedad. Además, la liberación de dicho gravamen depende de que un tercero, el deudor, cumpla con la obligación garantizada con la hipoteca. Razón por lo cual la recuperación plena de los derechos de los verdaderos propietarios, les es ajena y, en caso de incumplimiento del deudor, pueden ser privadas de su propiedad.

El problema que se presenta en este tipo de situaciones es que el apoderado que transmite la propiedad de una casa que no es suya, ocasiona perjuicios al auténtico propietario, que lo priva de su inmueble; al comprador de buena fe que al declarase nula la compraventa se obliga a devolver la posesión del bien, además de que contrajo una obligación crediticia con un banco; y a la institución bancaria que al haber otorgado un crédito con base en una hipoteca que fue declara nula, el crédito queda sin garantía.

Este caso destaca la necesidad de una revisión legislativa y jurídica que establezca la posibilidad de proteger adecuadamente los derechos de los auténticos propietarios, sin descuidar la seguridad jurídica de las transacciones financieras.

La autora es ministra en Retiro de la Suprema Corte de Justicia de la Nación

min.mblr@gmail.com @margaritablunar